投资商业地产 浙商最怕啥？

假如你爱我，我劝你做商业地产，因为商业地产回报率实在太高了。假如你恨我，我也劝你做商业地产，因为商业地产风险也实在太高了。

    浙商选择商业地产的矛盾论和实践论是什么？目前的主要矛盾是如何整合和利用充裕的浙江民间资金和丰富的人力资源对接好项目，为这些资金寻求新的投资和回报出路。请我们做项目的人很多，但所谓的好项目还真的不多。好项目是讲投资回报率的项目，而不是搞慈善事业的项目。综合浙江投资团这几年的投资经历，我们到外地投资做商业地产，有几个怕：

    一怕：朝令夕改。

    2000年。双城市的周家镇在招商引资活动中向浙商承诺给足税收政策、土地政策。同时，他们还信誓旦旦的保证浙商会享受到各项优惠政策并大力改善投资环境和在规定的时间内为浙商办理好土地使用权证。为了表示重视，当地镇党委、政府发红头文件组建由浙商任董事长、总经理的公司行使一切职权，包括管理市场、负责市场的发展布局、商品的区域划分、有关税费收缴以及市场调整、筹资改造扩建、招商等事项。面对红头文件和信誓旦旦的承诺，浙商像吃了颗定心丸。说干就干，浙商就把合同签了。在第一时间内，浙商就把投资的钱到帐了，当地一流的市场盖起来了。经过一年的精心运作，生意好了，市场活了，当地政府的眼睛也开始发红了。他们就开始修改原来的政策。他们一边说以前和浙商订的合同要修正一下，一边就自作主张，没经浙商同意就变卖了市场中最好的一个地段，并又下了个自相矛盾的文件要收回市场的管理权。修正、修正再修正，修正到原先的政策彻底变了为止。一年前，为了吸引浙商，当地政府满口承诺各种优惠政策。仅一年后，这政策说变就变。他们还趁浙江的董事长和总经理返回浙江之机，市场的南侧被割让，西侧被封门，北侧被隔卖，此市场活像个大孤岛。浙江商人愤愤的说；难道这就是我们所盼望的投资环境？浙商通过各种途径把这个情况赶紧向该省委反映。最后，尽管镇长、书记全部撤了，浙商的五、六千万元也都给修正完了。直到目前为止，该市场的土地使用权证还无影无踪。

    二怕：信息不准。

    浙江投资团名声在外后，各种信息扑面而来。南通，靠近长江江北沿岸，有发展潜力。2005年11月，有个人推荐了一个投资项目，这个地段就在长江上游，交通也方便，文字资料写得确实很好。介绍人说：此项目各种证件已齐，由于前任大老板摊子铺的太大，又在海外做大买卖，实在没有精力顾及此项目。几次登门、言辞肯切的介绍使我们相信了她所说的话。当时我们想：此地离浙江、上海等经济发达的地方也不是十分太远，也可吸引浙商、沪商来此投资创业。从文字资料上一算，投资回报率也挺高的。我马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现，情报完全有误，介绍人也顿时傻眼了。据了解：原来，这个地块是什么大领导的亲戚在操作，什么证件也没有，什么费用也没交，和当地政府的关系也很微妙，错综复杂。对方在描述一番此项目的宏伟计划后，我一听，马上就领悟到了他们是想套用我们的资金来解这个死结的。空手套白狼这句话的涵义就在于此。"浙江商人肯定不会上这个当的，弟兄们撤"。我们头也不回的撤回来了。从这以后，我们宁可多同政府保持联系，宁可多同一级开发商保持联系，也很难相信所谓的介绍人了。

    三怕：嫁错娘家。

    浙商对商业地产的投资是有选择的。有什么选择？我们一般都会选择在交通发达的地方或者自然资源比较丰富的地方，比如说有金矿、铁矿或者银矿等。交通不方便没关系，我们能打出一条路，拉出来东西就能变成钱。假如自然资源不丰富的地方，那么我们就要看此地交通是否便利。我们要么赚人流的钱，要么赚物流的钱，两者必居其一。

    之前，我们看中长白山这一带的自然资源。长白山被清朝封山260多年，现在满山都是宝贝！该地的人参、水、灵芝及其他的绿色食品等都非常好。那边人参都放在大马路上，一堆又一堆，像南方的大萝卜一样，当地人不懂加工，据说深加工的钱全给韩国人赚走了。我们在当地政府的盛邀下，精选了二十几个有投资意向的浙商去那儿考察了两次，打算在当地投资建浙江工业园区，进行人参及绿色食品深加工，然后运到浙江销售。

    浙江有个风俗叫走亲，谈婚论嫁时，男女双方都要到对方家中走走看看，做进一步的了解后，才可结良缘。所以，我就建议当地市长书记说：我们诚心诚意地来了两趟，项目启动资金两千万，我们也准备好了。不过，我们也向你们提个要求：第一，政策要给我们优惠，希望土地、税收、银行信贷等政策上都能给予倾斜、支持和关照。第二，邀请你们到浙江来走一走，看一看，看看浙江的工业园区、义乌小商品市场、温州皮鞋、永康五金、台州小家电 ……。在我们的联系和陪同下，他们到了浙江，受到了许多浙江商人和各地政府的热情接待。在浙江各地，这些领导们看傻了，真想一夜之间就抱出个金娃娃来！然而，一路上，他们总习惯以命令式的强硬的行政口气同我们说话。说实在的，我们浙江商人最不习惯被人命令做什么事的，也最不习惯用行政手段来干涉商业经营的规律的。因为命令式的口气对商业规律是无济于事的。我们很担心嫁错娘家。在浙江，他们现在就敢用这种口气同我们交流，以后我们真的在远离家乡的异乡客地投了巨资，凭当地这几个领导的观念和素质，我们岂不成了案板上的肉吗？真所谓今朝招商引资，明日关门不就打狗了吗？他们希望从园区的定位、规划、施工、招商和管理等等一系列的工作都由我们单方来做，一系列的风险也全部由我们单方来承担。近距离的接触后，我们发现：双方在思维和观念上存在着很大的差异；在该地开发浙江工业商贸园区的经营思路上也存在着很大的差异。随着双方了解的不断深入，目前双方的沟通风险就已明显的显露，我们不可能冒着很大的投资风险来做这个项目。最后，我们放弃了这个项目。