北京保障房建设短期影响市场预期

　　伟业我爱我家数据显示，2010年北京市一手商品住房成交8.6万套，二手房成交17.9万套，合计26.5万套。2011年北京市计划通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，竣工各类保障性住房10万套；“十二五”期间，北京市计划建设保障性住房100万套，年均建设20万套。因此，未来一段时间内保障房供应量将相当可观，每年完成的保障房建设规模将与一、二手商品住房成交总量相当。
　　进一步分析保障性住房供应结构，“十二五”期间，北京市提出要创新保障性住房建设管理模式，大力发展公共租赁住房，推动住房保障向“租售并举、以租为主”转变。2010年以来，北京市逐渐确立了以租为主的住房保障体系，在2011年的建设计划中明确指出“新开工建设、收购公共租赁住房（含廉租房）占公开配租配售保障性住房建设比例达到60%，在保障性住房供应数量中处于主导地位”。因此，“十二五”期间新增的保障性住房供应将以公共租赁住房和廉租实物住房为主，用于出售的经济适用住房和限价商品住房所占比例将大幅下降。

　　短期内，保障性住房建设主要影响市场预期，对商品房市场实质性冲击较小

　　伟业我爱我家市场研究院认为，“十二五”期间，虽然保障房计划建设总量巨大，但其满足的需求多为无力负担商品房消费支出的低收入群体。作为未来发展重点的公共租赁住房，仍需优先满足廉租房、经济适用房、两限房的轮候家庭的需求，短期内不能完全满足“夹心层”的需求。

　　与此同时，保障房建设发展向以租为主转变，出售型保障房的占比将逐步减小。而通过租赁方式获得住房保障的“夹心层”人群，在财力积累至一定程度具备购房能力时，依然会退出保障体系，购买商品住房。

　　因此，短期内保障房建设并无法对商品房市场的真正需求造成分流，对商品房市场实质性冲击较小。其对商品房市场的影响，主要通过提高刚性购房需求对从保障房扩建中受益的预期来减缓其购房行为，从而影响成交。

　　长期来看，保障房商品房双轨制逐渐形成，商品房市场的功能向满足中高收入需求转变

　　伟业我爱我家市场研究院认为，从中央政府的基调到北京政府的执行，保障房建设工作在未来一段时期内将坚定不移。保障房将发挥其作用，既满足低收入群体的基本住房需求，也为“夹心层”在一定时期内提供住房保障。保障房与商品房的双轨制将逐步形成。

　　在发展到一定程度后，保障房保障范围将与目前商品房的需求有所重叠，特别是一部分属于“夹心层”的刚性需求。因此，长期来看，大规模的保障房建设将对商品房市场产生较大冲击，届时商品房市场功能将蜕变，主要解决中高收入群体的住房需求，与保障房一起形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的房地产行业格局。